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“漏水”“反水”维权难 豪宅也闹心
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近日，上海市民陈先生爆料称，花9500万在汤臣一品买的房，主卧卫生间地面反水，布满了黄褐色的粪便和粪水，阵阵恶臭袭来，让他顿时剧烈干呕。陈先生表示，入住期间，已不止一次出现房屋“漏水”“反水”现象。3月13日下午，开发商处的一名公关部负责人回应：经过初步调查判断，此次陈先生家中淋浴房粪水外溢的原因，可能是楼上住户在装修时，改动了排水管和污水管的接口，在淋浴房的位置安装了马桶。陈先生表示完全不认可，装修时，业主需要提前将方案报备给物业，怎么能私自改管道、装马桶？目前事情还在调查中。
类似的房屋漏水事件屡见不鲜，司法实践中都会牵涉哪些主体？各方责任应如何认定？损失金额又是如何确定的？司法裁判的依据又是什么？让我们通过“类案”做一个梳理吧！【参考案例：(2021)闽04民终1244号】
责任主体一：开发商
原告主张：应承担赔偿责任。
理由：开发商存在房屋下水管道设计不合理的行为。
开发商抗辩：不承担赔偿责任。
理由：提供的变更申报审批表、工程联系单、污水立管施工详图、污水立管图纸、排水立管施工规范，证明案涉房屋卫生间的排水系统已经审批。
法院意见： 采信开发商意见，开发商无需承担赔偿责任。
责任主体二：建筑商
原告主张：应承担赔偿责任。
理由：建筑商未按竣工图设计口径擅自将管径变小、导致下水公共管道堵塞，是造成原告财产损害的直接原因，存在重大过错，构成侵权。
建筑商抗辩：不承担赔偿责任。
理由：
1、 将排污管道地埋部分由150DN变更为实际110DN属于施工工艺以及设计变更，变更程序正当，变更后的管道及管径亦符合国家规范；
2、 《工程质量保修书》约定讼争房屋的给排水设施、管道等配套工程质保期为1年，根据《建设工程质量管理条例(2019修正)》以及《房屋建筑工程质量保修办法》的相关规定，给排水管道在正常使用情况下，质保期为2年，无论是合同约定还是法定责任期间，本案侵权事实发生的时间为2020年8月12日，已过责任期间；
3、 排水管道通水后，经多次进行通水通球试验，管道全部畅通，并未发生堵塞现象，可见，更换口径为110DN的排水管道，亦符合验收标准，不存在任何质量问题；
4、 住户作为管道使用者的不当使用是造成本案损害结果发生的直接原因。
法院意见：采信原告主张。
理由：
1、 案涉房产存在质量缺陷，且该质量缺陷与保修期限无关(法定或约定的质量保修期限是建立在严格按照设计图纸施工的前提下)；
2、 无证据证明竣工图上有将公共排污管道地埋部分设计口径从150DN变更为100DN并经审批。无证据证明系后期业主使用不当造成管道堵塞的事实；
3、 建筑商构成侵权，应当承担赔偿责任。作为施工单位赔偿后，有其他责任人的(认为反水原因系排水管道使用业主非正常使用排水管道造成的堵塞)，有权向其他责任人追偿。
责任主体三：物业公司
原告主张：应承担赔偿责任。
理由：物业公司未尽履行维护、管理义务，在损害发生后未积极采取清理、疏通措施，且对损害的发生存在过错。
物业抗辩：不承担赔偿责任。
理由：
1、 提供的《物业服务协议》、定期维护作业现场照片；
2、 依据《物业服务协议》约定的物业管理服务质量标准，物业公司对房屋共用设施设备及其运行提供维护和管理服务；
3、 事后涉案房屋发生污水倒灌现象后，积极安排人员前往清理与维修，并采取措施，从涉案房屋卫生间排污管另接临时管道解决二楼以上住户排污问题；
4、 物业使用人存在不合理使用管道或者私自改装管道的行为，构成《服务协议》中物业公司的免责事由。
法院意见：采信物业公司意见。
理由：
1、 物业公司已尽到合同约定的日常管道疏通义务；
2、 发生损害后，物业公司已经履行自己的责任，配合业主及时对损害发生的原因进行排查，以及维修、善后工作，无证据证明物业公司存在管理失当的重大过失行为。
责任主体四：其他业主
本案中，原告未将其他业主列为被告。
一般情况下，原告作为个人，直接向业主取证难度较大。同时，因都是邻居，还要顾及正常的邻里关系。在可以找到其他责任人的情况下，不建议直接将业主作为被告。
正如本案中法院认定的一样，“作为施工单位赔偿后，有其他责任人的(认为反水原因系排水管道使用业主非正常使用排水管道造成的堵塞)，有权向其他责任人追偿。”
损失金额的确认：
1、 财产损失：
经原告申请，法院委托，第三方评估公司评估，案涉房屋因污水倒灌造成的财产损失价格经评估为50474元。
2、 租金损失：
经原告申请，法院委托，第三方评估公司评估，案涉房屋因修缮装修产生的每月租金损失价格经评估为2335元。
同时，鉴于原告是在案涉房屋被浸泡后提起诉讼，因需司法鉴定导致其不能修缮房屋，故在一定程度上影响原告居住出租受损房屋，且在房屋受损后确未有人在受损房屋居住，故酌定支持案涉房屋从2020年8月12日起至2021年7月11日期间的租金损失，故租金损失确定为25685元。
3、 鉴定费：
鉴定费12000元是原告为证明自己因案涉房屋污水倒灌遭受经济损失而支出的必要费用，属合理的费用支出。
判决结果：
1、 确认原告因本案事故遭受的经济损失为财产损失50474元、租金损失25685元、鉴定费12000元，合计88159元；
2、 建筑商应于判决生效之日起七日内向原告赔偿经济损失88159元；
3、 驳回原告对物业公司的诉讼请求；
4、 驳回原告对开发商的诉讼请求；
5、 本案受理费2004元，由建筑商负担。
法律依据：
《民法典》
第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
第九百四十五条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百七十条 二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。
第一千一百七十一条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。
第一千一百七十二条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
《建筑法》
第五十八条 建筑施工企业对工程的施工质量负责。
建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。
其他参考文件：
《建设工程质量管理条例(2019修正)》、《房屋建筑工程质量保修办法》
《房屋买卖合同》、《物业服务合同》
